2023年12月7日，迎来大雪节气，甘肃省永靖县城阳光满满，冷空气比往年到来的要晚一些。
上午10时，永靖县政府办公大楼10层会议室，一场关于永靖县“一方水榭”商住小区历史遗留问题化解工作的座谈会正在召开。3位业主现场领到不动产权证书，连同前一天在县政务大厅办理不动产权证书的8位业主，这两天共有11位业主顺利拿到了“红本本”。
“有证了，这才是真正有了家！”翻开证，看到上面写着自己的名字，阳先生的喜悦显在脸上。
窗外阳光普照，12月初的永靖，这样的天气并不多见。大雪是仲冬的开始，不过对阳先生这些“一方水榭”小区的业主来说，这个冬天是偏暖的。
不能等着案子再批量涌进来，必须沉下去调查，尽早发现问题源头
2016年6月，阳先生在位于永靖县古城新区的“一方水榭”小区全款购买了一套新房。攒了这么多年的钱，终于拥有一套属于自己的房子，全家人欣喜万分。房子装修完，一家人入住了，但这套房子的不动产权证书却迟迟办不下来。
直到2019年，小区门口公告栏张贴了一份来自甘肃省高级人民法院的公告。“看见公告上的名单，才知道自家房子已经被法院查封，还打算被拍卖了。”这份公告给阳先生泼了一盆冷水。
买了房过不了户，等来的却是被查封、被拍卖，究竟为何？
时间还要再往前追溯。环宜置业公司是“一方水榭”小区的开发商，2011年以项目所属全部土地及部分已建成房屋设定抵押，向世润资产公司借款，因到期后未能全部偿还，双方产生纠纷。后经甘肃高院一审判决、最高人民法院第六巡回法庭二审调解，确认环宜置业公司再偿还本金9400万元及相应利息。因环宜置业公司未能履行调解书确定的还款义务，世润资产公司申请强制执行，甘肃高院于2016年6月立案，7月裁定查封小区对应抵押财产。
之后，世润资产公司将案涉债权全部转让给方盾资产公司。执行过程中，通过司法拍卖小区部分未出售房产，方盾资产公司受偿6000多万元。但尚有债权未实现，方盾资产公司申请继续拍卖查封房产。
但后续执行并不容易。小区预建17栋楼，一些楼栋建成之后出售并交付，很多住户已经入住。
“一方面，申请执行人方盾资产公司要求处置查封房产，以实现债权；另一方面，住户买下了房，却又面临可能失去房子的风险。”甘肃高院民三庭法官刘永生（原执行局法官）是该执行案件承办法官，他认为，如果房子已经卖出去了，还要再继续强制执行的话，容易滋生很多矛盾。购房者作为案外人因房屋被执行可能提出执行异议，方盾资产公司因执行不畅可能提出申请执行人执行异议之诉。
因存在私人交易、以工程款抵债等情形，相关部门又难以提供房产登记准确账目，加之小区被多家法院查封，想要摸清房屋实际出售、购房人实际居住等情况，需要花费很大功夫。
“我们通过张贴公告的方式告知哪些房产涉及查封会被处置，让住户了解情况后及时主张权利，告知提出异议需要准备的材料，并在小区里逐栋逐层逐户摸排。就这样，前后一共张贴了4次公告，陆续有一些住户提出执行异议。”刘永生谈及执行过程，感慨颇多。
“原先根本不了解情况，谁也不愿意买被抵押的房子，更不想惹上这样的麻烦。”得知房子要被拍卖，阳先生抓紧联系刘永生，向甘肃高院提交执行异议申请材料。甘肃高院经审查后裁定中止执行。之后方盾资产公司以申请强制执行为由提起执行异议之诉，甘肃高院一审判决驳回诉讼请求，其又上诉至最高法院。
自2022年中以来，六巡陆续收到牵涉该小区的执行异议之诉二审案件110多件。“一开始单个案件零星来到六巡，后面又来了一些同类案件，这些案件标的额不大，但都是同一个小区、同一个项目的，诉求几乎都是关于房子要不要执行的问题。大家一致认为应该到小区实地了解情况，不能盲目断案。”六巡分党组副书记、副庭长罗智勇说。
2023年9月21日，六巡法官助理黄存宏等人来到“一方水榭”小区，调查一批案件所涉房屋情况。“在满足已签订书面买卖合同、支付一定价款等情形的基础上，商品房用于居住能够排除执行。我们通过物业查找涉案房屋的水电暖和物业费缴纳情况，挨家挨户登门询问，逐一查明入住情况。”黄存宏讲第一次去小区调查时说。
“在与案涉住户以及邻居了解情况时发现，除了已经到法院的这些案子，小区内不少住户都有类似情况，有的正准备打官司，有的还在观望。”黄存宏等人敏锐察觉，目前的案件可能只是一小部分，后续案件及衍生问题远不止此。